Een voicebot voor vastgoedmakelaars
Een nieuw pand online betekent een golf aan telefoontjes: is het nog vrij, wat is de huurprijs, wanneer kan ik komen kijken? Een voicebot kan die golf opvangen. Bij kandidaat-huurders moet hij wel binnen strikte regels blijven.
Kort antwoord
Een voicebot voor een makelaarskantoor beantwoordt vragen over panden uit het aanbod (prijs, ligging, beschikbaarheid, kenmerken), plant plaatsbezoeken in de agenda, noteert verkoopaanvragen van eigenaars en zet elke beller als fiche in je systeem. Bij kandidaat-huurders vraagt hij enkel wat nodig is: in Vlaanderen mag een verhuurder alleen informatie opvragen die nodig is om te beoordelen of de kandidaat zijn verplichtingen kan nakomen, zoals identiteit, woonplaats en het bedrag van het inkomen, en niet bijvoorbeeld de geboorteplaats, gezondheid of het gerechtelijk verleden[1]. Een voicebot die iedereen dezelfde vragen stelt, kan daar helpen; een slecht ingestelde kan het risico vergroten.
Welke gesprekken kan een voicebot overnemen?
| Soort oproep | Wat de voicebot doet | Wanneer naar een mens |
|---|---|---|
| Vraag over een pand | Zoekt het pand op (adres, referentie) en geeft de gepubliceerde info: prijs, oppervlakte, EPC, beschikbaarheid | Bij vragen die niet in de fiche staan, of onderhandelen over de prijs |
| Plaatsbezoek | Plant een bezoek in een vrij slot of op een collectief bezoekmoment en stuurt een bevestiging | Als de kandidaat een moment buiten de vaste slots vraagt |
| Kandidaat-huurder | Noteert contactgegevens en de toegelaten informatie, zonder te selecteren | Altijd voor de keuze van de huurder |
| Kandidaat-koper | Noteert interesse, financieringsstatus in grote lijnen en timing | Bij een bod: altijd naar de makelaar |
| Eigenaar wil verkopen of verhuren | Noteert pand, regio en timing; plant een schattingsafspraak | Voor de schatting zelf |
| Huurder met een probleem (bij beheer) | Noteert het probleem, vraagt foto's, maakt een melding | Bij dringende schade (water, verwarming, inbraak) |
Info over een pand: alleen wat gepubliceerd is
Het grootste volume na een nieuwe publicatie zijn feitelijke vragen. Een voicebot kan die goed beantwoorden als hij gekoppeld is aan je aanbod, zodat hij steeds dezelfde gegevens gebruikt als je website. Beperk hem strikt tot die gegevens. Een taalmodel dat "denkt" dat er een tuin op het zuiden is, zorgt voor teleurgestelde bezoekers en kan een makelaar in een lastig parket brengen. Wat niet in de fiche staat, wordt een terugbelverzoek. Hoe je die koppeling aanpakt, lees je in een voicebot koppelen.
Plaatsbezoeken inplannen
Plaatsbezoeken zijn tijdrovend om te plannen: heen en weer bellen, verplaatsen, niet komen opdagen. Een voicebot kan vaste bezoekmomenten per pand aanbieden, de bezoeker inboeken en een bevestiging met adres sturen. Een herinnering de dag voordien verlaagt het aantal mensen dat niet komt. Wil je de bot zelf laten bellen om bezoeken te bevestigen, lees dan eerst uitgaand bellen met een voicebot.
Kandidaat-huurders: gelijk behandelen
In Vlaanderen regelt het Woninghuurdecreet welke gegevens een verhuurder van een kandidaat-huurder mag vragen. Het principe: alleen wat nodig is om na te gaan of de kandidaat zijn huurverplichtingen kan nakomen. Toegelaten zijn onder meer identiteit, woonplaats en inkomen, maar van het inkomen enkel het bedrag, niet de aard (loon of zelfstandige) of de bron (bijvoorbeeld een uitkering). Niet toegelaten: de geboorteplaats, documenten over de gezondheid en over het gerechtelijk verleden[1]. Brussel en Wallonië hebben hun eigen huurregels; check die apart als je daar actief bent.
Voor een voicebot betekent dat:
- Een vaste vragenlijst, voor iedereen dezelfde, met alleen toegelaten vragen. Geen vrije "kennismaking" waarin de bot naar herkomst, gezinsplannen of werkgever vraagt.
- Geen selectie door de bot. Hij noteert en plant in; de keuze maakt de makelaar of eigenaar.
- Geen filters op stem, accent of taal. Een kandidaat die Frans of Engels spreekt, krijgt dezelfde kansen en hetzelfde bezoekmoment.
- Bewaar niet meer dan nodig en verwijder gegevens van kandidaten die het pand niet kregen. Meer in voicebot en GDPR.
- Zeg dat het een AI is, aan het begin van het gesprek[2].
Dit is algemene informatie, geen juridisch advies. De regels over gegevens van kandidaat-huurders verschillen per gewest. Laat je vragenlijst nakijken voor je de voicebot live zet.
Waar begin je?
- Start met vragen over panden en plaatsbezoeken. Dat is het grootste volume en het meest feitelijk.
- Koppel aan je aanbod en je agenda, zodat de bot dezelfde gegevens gebruikt als je website.
- Schrijf de vragenlijst voor kandidaat-huurders uit en toets ze aan de regels van je gewest.
- Laat elk gesprek eindigen in een fiche in je CRM of vastgoedsoftware, met de bron (welk pand, welke publicatie).
Veelgestelde vragen
Kan een voicebot vragen beantwoorden over panden uit mijn aanbod?
Ja, als hij gekoppeld is aan je aanbod en zich beperkt tot de gepubliceerde gegevens. Wat niet in de fiche staat, noteert hij als terugbelverzoek in plaats van te gokken.
Mag een voicebot kandidaat-huurders screenen?
Hij mag de toegelaten gegevens noteren, maar niet selecteren. In Vlaanderen mag je enkel vragen wat nodig is om te beoordelen of iemand de huur kan betalen, zoals identiteit, woonplaats en het bedrag van het inkomen. De keuze blijft bij een mens.
Kan een voicebot plaatsbezoeken inplannen?
Ja. Hij biedt vaste bezoekmomenten per pand aan, boekt de bezoeker in je agenda en stuurt een bevestiging. Een herinnering de dag voordien helpt tegen bezoekers die niet komen opdagen.
Helpt een voicebot tegen discriminatie of maakt hij het erger?
Dat hangt af van de opzet. Een vaste vragenlijst voor iedereen maakt de behandeling gelijker. Een bot die vrij doorvraagt of zelf selecteert, kan net verboden vragen stellen. Houd hem bij een vaste, nagekeken vragenlijst.
Bronnen
- Woninghuur, notaris.be (Koninklijke Federatie van het Belgisch Notariaat), geraadpleegd oktober 2026.
- AI Act, artikel 50: transparantieverplichtingen, artificialintelligenceact.eu, geraadpleegd oktober 2026.